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以「不蝕錢」為目標 靄華押業拓私募信貸基金

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靄華押業信貸(1319)與柏衛資本日前宣布籌組投資基金,投資於發達市場的房地產資產作擔保的私募信貸產品,預期基金規模最高達三億美元,基金回報率則達雙位數,獲不少家族辦公室、機構投資者支持,以分散投資組合的風險。 靄華押業主席、行政總裁兼執行董事陳啟豪表示,與柏衛資本的理念一致,就是以「不蝕錢」為目標,「在後疫情時代下,大多人都是重資產而缺現金流,我們有九成客戶都是生意人,我常常說『生意無限,只欠東風』,我們正正希望能夠成為大家的東風!」 六月初,提供當押及物業按揭服務的靄華押業宣布,與房地產私募信貸投資管理公司柏衛資本訂立諒解備忘錄,擬攜手拓展國際房地產私募信貸機構投資管理業務,籌組投資基金,投資策略包括資產支持的直接借貸、不良債權收購、收購融資等,並將開展一系列的海外路演活動,計劃向潛在投資者介紹基金的投資策略和優勢,以吸引更多的投資者參與,預期基金規模最高達三億美元。 根據諒解備忘錄,雙方潛在合作模式之一為共同設立「有限合夥基金」,其中靄華押業將會作為基石投資者,為基金提供初始資本,雙方亦會共同開設公司作為基金的普通合夥人。 陳啟豪與吳旨賢(左)理念一致,就是以「不蝕錢」為目標。 柏衛資本董事總經理兼首席投資總監吳旨賢表示,這是集團旗下第二隻基金,相信以雙方在私募信貸基金及貸款行業的專業經驗,基金將成功捕捉市場復甦的機遇,為投資者帶來適當的風險調整回報產品。「我們預期基金回報率達雙位數,並將會投資於發達市場的房地產資產作擔保的私募信貸產品。」 他們主要提供千萬至億元的貸款金額,「一般大型私人銀行都是做億元以上的金額,亦很少有基金公司會做這個金額,但其實是有市場需求的。」 吳旨賢指出,基金的投資策略簡單易明,基金主要投資於房地產私募信貸產品,其中包括香港、新加坡等大城市的物業一按貸款,即使有壞帳情況出現亦有資產在手,而且一般只提供不多於七成的按揭成數,提供緩衝空間。 「你問我怎麼看股票市場的走勢,老實說我真的不懂分析,但我們的基金與股票市場不同,買一隻股份後大跌,真的有機會接近歸零,雖然我們在港股大時代下回報未必及得上炒賣股票,但勝在夠穩健,有往績可循未試過蝕錢,對投資者而言是個不錯的投資選項,能分散投資組合的風險,因此獲不少家族辦公室、機構投資者支持。」 維持雙位數回報 作為另一基金共同管理人的靄華押業主席、行政總裁兼執行董事陳啟豪指出,房地產私募信貸投資是快速增長的市場,希望透過這次合作開拓相關市場潛力,加強兩家公司在國際市場上的競爭力。「我們已合作過幾年,這次是第二次合作成立基金,擔當基金的共同管理人,大家的理念一致,就是以『不蝕錢』為目標。」 他指出, 雙方的合作關係是互補角色,「他們是做B2B的國際市場,我們則在本地深耕多年,主力做百萬至千萬借貸金額的大眾客戶,雖然不時都有過億大額借貸的查詢,但始終不是我們做開,試過轉介比柏衛資本,之後大家索性展開合作,更全面地服務到客戶。」 在後疫情時代下,陳啟豪留意到目前大多數人都是重資產而缺現金流,「不少人的財富大減,需要一段時間重整,而重整就正正需要現金流,我們有九成客戶都是生意人,我常常說『生意無限,只欠東風』,我們正正希望能夠成為大家的東風。」 行科技金融路線 創立於一九七五年的靄華押業,首間當舖「偉華大押」設於旺角區,由當初只有幾位伙記的小店,發展至今天在港九新界擁有十間分店的押業集團,於一三年在港交所上市,成為本地首間上市的當舖集團。 第二代傳人、土木工程出身的陳啟豪九八年加入家族生意,「自細就在當舖長大,讀書放假時就做實習生,接觸到不同階層的客戶,加上之後加入時是在金融風暴之後,是我見過經濟、社會環境最為慘烈的時期。」 他憶述試過有幫襯十年的老客戶在萬不得已下將結婚戒指典當,「一般我們只會留四個月,因為人情擺足一年,有些物品會貶值,導致我們的利潤大減,但最後客人又未必真的能贖回,或是會放我們飛機,令我體會到人情和商業很難平衡。」 陳啟豪當時上了風險管理的第一課,亦成為後來靄華押業行穩健方針的原因。經歷近半個世紀的高低起伏,在陳啟豪帶領下,靄華押業與時並進,除了推出物業按揭服務外,在當押業務上亦有一番革新,「我們是首間公司做物品封存,做足內部監察,更講到明『以一賠十』,同時有第三方監管,提高客戶對我們的信心。」 他指過去幾年當舖的業務增長不錯,「近年港人開始有很多高價物品收藏,例如名牌手袋、名表,當需要資金周轉時就尋求我們的當押服務,幾個手袋都已經是幾十萬,而且勝在有升值潛力。」 接下來,靄華押業計劃再下一城行科技金融的路線,在港鐵尖東站開設加入科技元素的分店,「其實當押業務一直有穩健增長,但我們不會就此停下來,無論是當初加入物業按揭服務,或是開設結合科技金融、地點更為方面的新分店,都是希望以客為本提供更好的服務。」

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房產私募信貸成新寵 靄華夥柏衛組基金 進軍國際

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(左起)柏衛資本集團董事總經理兼首席投資總監吳旨賢、靄華押業信貸主席、行政總裁兼執行董事陳啟豪 靄華押業信貸(01319)紮根香港近半世紀,最初只有幾位伙計,專注典當業務,其後開拓樓宇按揭市場,生意愈做愈大,並於2013年上市,奠定行內龍頭地位。雖然靄華押業生意早已上軌道,但近期與柏衛資本(PACM)合組基金,開拓國際房地產私募信貸業務,明言目標投資回報率至少12%。事實上,過去兩年股債市場表現未如理想,私募信貸已成市場新寵。靄華押業主席、行政總裁兼執行董事陳啟豪說,籌組基金旨在尋求海外擴張機會,致力增加集團收入來源。 環球金融海嘯、歐債危機後,全球銀行體系迎來重大改革,如提高資本水平、改善流動性等,令貸款活動備受約制。私募信貸市場因此快速崛起,填補傳統銀行的信貸缺口。據數據供應商《Preqin》資料顯示,全球私募信貸資產規模由2015年約5億美元,增至2022年底的1.4萬億美元。 雖然私募信貸市場急速發展,但美國聯儲局去年持續大幅加息,對金融市場影響陸續浮現,私人信貸市場難以獨善其身,皆因借款人違約增加,國際評級機構穆迪(Moody’s)有分析師早前指,私人信貸市場將迎來「首個嚴峻挑戰」。 另一方面,對借款人來說,現時愈來愈難尋求再融資,皆因貸款是低息年代借入,但目前利率高企,而且早前歐美先後有銀行陷財務危機,致信貸市場進一步收緊。以往可尋求私人信貸機構,惟部分機構如穆迪分析師所言,遇上「首個嚴峻挑戰」,難再提供貸款。 對資本充裕的靄華押業來說,目前環境反而有利開拓國際房地產私募信貸業務,故於今年6月,與柏衛資本簽訂備忘錄,攜手籌組基金,專注房地產私募信貸,預期規模最高達3億美元。陳啟豪說,靄華押業收入主要來自典當貸款、按揭抵押貸款的利息收入,所以希望成立私募信貸基金,增加收入來源,既賺取管理費用收入,同時收取來自投資基金派發的股息。 雖說基金成立目的是開拓國際市場,但陳啟豪透露,基金亦會投資香港。至於海外市場方面,他強調,參與房地產私人信貸投資業務,須解決所涉法律問題,考慮到靄華在港從事資產支持的短期融資服務已近半世紀,對普通法非常熟悉,故會專注開拓奉行普通法的已發展市場,如美國、英國、新加坡和澳洲等地。 據早前簽訂的諒解備忘錄,靄華押業與柏衛資本共同開設一家公司,作為基金普通合夥人,另分別出資1,000萬美元,並視乎情況「加碼」投資。陳啟豪說,由於他們有往績可循,所以早前到台灣作首站路演,獲不少家族辦公室、機構投資者支持,反應遠比預期好。 私募信貸回報勝股債 路演反應遠比預期好,皆因基金回報遠勝傳統股債市場。柏衛資本集團董事總經理兼首席投資總監吳旨賢說,基金目標年回報約12%至15%,另每半年派息1次,全年派8厘。 不過,常說回報與風險同存,預期回報愈高,風險自然愈高。吳旨賢解釋,亞洲私募債市場發展不及歐洲,由於投資者對市場感陌生,所以誤以為回報高達12%,風險極高,但這只要歐美市場標準,又強調「基金無論如何,在任何時間也以保本為最大前提。」 事實上,私募信貸普遍回報遠高傳統股債市場,而且愈來愈被重視。新加坡金融管理局代表早前出席「2023私人信貸投資者亞太區論壇」時列出不少數據,指私募信貸回報高,所以愈來愈受機構投資者歡迎,又強調新加坡優勢甚多,將致力支持私募信貸管理公司在亞洲擴張。 風險可控 搶攻藍海市場 吳旨賢說,私募信貸可簡單地以有沒有抵押品劃分,若沒有抵押品,多數是公司融資,資金能否回籠,主要看公司業務,易受宏觀經濟影響,風險較高,而目前與靄華押業籌組之基金則不同,所有借貸都有抵押品支持,並且按揭成數不超過七成,即使有壞帳,亦有緩衝空間。 雖說基金所有借貸都有抵押品,但目前市道不穩,物業估值面臨下調壓力,尤其是歐美商業房地產,即基金想開拓的市場。吳旨賢重申,基金有嚴格審查流程,根據每單借貸去評估,而且基金主攻每宗金額介乎3,000萬美元至5,000萬美元的私貸市場,與大型私募信貸基金的風險敞口不同。 事實上,靄華押業本業性質與私募信貸相似,而且涉及按揭抵押貸款業務。即使過去一年,各類物業價格回落,銀主盤數目急增,但靄華押業並無受到很大影響,更受惠淨息差改善,2023財年純利按年增20.1%。換句話說,即使經濟復甦不似預期,物業價格回落,借貸人違約風險大增,亦不代表房地產私募信貸一定受影響。 既然靄華押業一直做私募信貸,何解大費周章與柏衛資本成立基金?陳啟豪解釋,以往時有過億元的借貸查詢,但非靄華押業風險胃納,而與柏衛資本合作可分散風險,另可增加借貸金額,進軍3,000萬美元至5,000萬美元的藍海市場。吳旨賢補充,逾億美元以上的借貸,多數有不少大型私募信貸基金、銀行競爭,而金額較細的則由靄華押業這類財務公司主導。由於財務公司難以處理3,000萬美元至5,000萬美元的借貸,而大型基金公司又嫌少,所以市場出現了商機,而有關貸款需求極大。 值得留意的是,部分私募信貸基金將不同債務證券化,打包成按揭抵押證券(MBS)、擔保債務憑證(CDO)等產品,並透過特殊目的機構(Special Purpose Vehicle,SPV)出售予投資者,好處是將風險轉移至第三方。被問到會否考慮這經營模式,吳旨賢強調,與靄華成立的是債權基金,並非投資銀行,毋需做任何衍生工具產品。

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香港經濟日報: 柏衛資本夥靄華押業 拓國際房產私募信貸

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柏衛資本董事總經理、首席投資總監吳旨賢(右)表示,基金目前進展理想,獲得不少家族辦公室及香港家族支持。圖左為靄華押業主席兼行政總裁陳啟豪。 柏衛資本集團早前與靄華押業信貸(01319)訂備忘錄,共同拓展國際房地產私募信貸業務。雙方將主攻每宗金額介乎3,000萬至5,000萬元的中端私貸市場,除瞄準直接借貸,也會考慮不良債權收購、收購融資、優先級融資等業務,目標投資回報率至少達12%。 主攻3千萬至5千萬中端私貸 柏衛資本董事總經理、首席投資總監吳旨賢接受訪問時表示,未來投資項目必須為房地產,因「沒有東西比持有磚頭更好」,而且只有投資於奉行普通法的國家,如英國、加拿大、澳洲、新加坡等,因當地處置資產的程序與香港相似度達80%,營運上更具效益,同時投資回報率至少12%,若是收購及處置不良債權,回報率會更高,達18%至20%。 靄華押業主席、行政總裁兼執行董事陳啟豪指,與柏衛成立「有限合夥基金」攻國際私募信貸業務前,雙方已合作多時,有共同理念,未來基金的投資組合半數會在香港物色,另一半則在香港以外地方。 首輪募資目標 逾1.5億美元 吳旨賢補充,基金將於7月底完成第一輪募資,目標約1.5億至2億美元,目前進展理想,獲得不少家族辦公室及香港家族支持,年底規模冀增至3億美元。 他又指,所有借貸都有房地產做抵押,故屬安全投資,目標是約3星期完成一單交易,較銀行更快為客戶提供融資,以保持競爭力。

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靄華夥柏衛組基金 主攻房產信貸

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柏衛資本董事總經理吳旨賢(左)預期,投資基金7月底開始運作。右為靄華押業主席兼行政總裁陳啟豪(右) 靄華押業(01319)與柏衛資本(PACM)於6月宣布攜手合作,籌組一隻金額最多3億美元(約23.4億港元)的投資基金,並專注於房地產私募信貸(real estate private credit)業務,預計7月底開始運作。 柏衛資本集團董事總經理兼首席投資總監吳旨賢表示,美國聯儲局去年持續大幅加息,為投資基金帶來更多業務機會,主要是借款人要向銀行尋求融資變得愈來愈困難,而柏衛資本和靄華押業現時收到的融資項目,則較去年顯著增加約一倍,相信加息後的市場環境利好投資基金的未來發展。 目標回報15% 冀年底籌23億 投資基金的目標每年回報約12%至15%,他相信對投資者有吸引力。至於基金的投資領域,主要是按揭抵押貸款,也是兩家公司現時從事的業務範圍。吳旨賢說,柏衛資本與靄華同為本地市場上少數專注於按揭抵押貸款業務的公司,分別是靄華走B2C(企業對消費者)路線,柏衛資本則是B2B(企業對企業)模式,平均貸款額較大。兩家公司合作,可互補不足。 根據早前簽訂的諒解備忘錄,柏衛資本與靄華押業將共同開設一家公司,作為基金的普通合夥人。雙方將各自出資1000萬美元,並邀請香港的家族辦公室、加拿大及台灣等地區的投資者參與,目標是在今年7月底前募集1.5億至2億美元,年底前再籌集1億美元資金,即合共最多3億美元(約23.4億港元)。 一半投資香港 餘下攻星澳加 靄華押業主席兼行政總裁陳啟豪表示,預計基金最少有一半額度是投資在香港市場,餘下資金將投資在新加坡、澳洲、加拿大這類普通法比較成熟的國家,主要是考慮到一旦借款人出現違約及需要處置其抵押品時,過程相對清晰。 靄華於2013年上市,是首家本地上市的當舖,主要提供短期有抵押融資,包括典當貸款及按揭抵押貸款。陳啟豪說,靄華現時的收入來源主要是利息收入(interest income),日後將業務範圍擴大,除了有助公司業務更加多元化,亦能增加費用收入(fee income),以及收取來自投資基金派發的股息,開拓收入來源。 吳旨賢又預告,經過大約半年時間的營運,當投資基金的運作模式和成績獲得市場肯定之後,計劃2024年成立另一隻同類型基金,規模將介乎5億至7億美元。

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觀點與吳旨賢對話:柏衛資本啟航,但不做不懂的事情

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“如果不是不動産投不了,因為這是我們的專長,整個投資團隊都是房地産或是基金公司出來的人組成。” 編者按:2024年以來,新質生産力成為中國經濟最核心的議題,數字經濟與科技創新則是最主要的動力,各行各業都在尋找高質量發展之路。 因應行業變化,博鰲房地産論壇将升級擴展為覆蓋全産業鍊的“博鰲周”,並且全新策劃和推出“2024博鰲訪問”繫列報道——“博鰲新力量”。 通過對全産業鍊代表性企業的調研與交流、深度采訪與對話,探尋新周期的新力量。期待這些力量成為滾滾洪流,帶動産業鍊及經濟的煥新發展。 觀點網 “我們是幫企業解決問題,事實上他們仍有很多是很好的資産,只是目前現金流緊缺,所以我們向他們提供方案,讓他們可以度過這個難關。”柏衛資本董事總經理兼首席投資總監吳旨賢如是說。 受到目前經濟環境以及高利息影響,香港樓價持續偏軟,銀行貸款亦轉趨審慎,不過亦為柏衛資本提供了更多的投資機會。 作為一間受香港證監會監管的房地産私募股權及債權投資管理公司,柏衛資本專門在成熟市場中尋找不良資産或特殊情況投資機遇。通過私募信貸為現金流短缺的企業提供短期的借貸,解決流動性問題。即使有壞賬情況出現亦有資産在手,可以出售。 近期不少企業存在資金壓力,吳旨賢坦言,不少企業目前因失了預算,導致資金鍊斷裂,“目前看的數量真的比之前多了兩三倍,我們也會在這個點上找到一些好的投資機會。” “同事們都要加班了,因為我們的投資質量要繼續保持在一個高水平。”吳旨賢強調,只做懂做的事情,打的旗号正是“我們不虧錢”。 “管理着投資者的錢,而且投資標的是有有實質性的抵押品的債權,所以我們更沒有理由可以虧錢。” 吳旨賢表示,公司本身是房地産私募債權的投資企業,所以投資的範疇一定是房地産為主,而且一定要拿“磚頭”,意思是要有實質性的不動産實,包括商業、住宅、寫字樓、商場、物流等。 “如果不是不動産投不了,因為這是我們的專長,整個投資團隊都是房地産或是基金公司出來的人組成。” 第二就是根據地區決定,包括香港、新加坡、澳洲、英國、美國、加拿大,這六個地方亦是他們的投資領域,“目前項目分布是一半在香港,另一半則是海外市場。” 值得注意的是,柏衛資本的投資當中大部分均是住宅,吳旨賢對此解釋,在全球交易中住宅的流通量占比較大,“雖然我們都看了很多辦公樓,亦想幫業主度過困境,但因為他們借的是兩三年前的額度,那個額度相對新的估值而言已經差不多變成負資産,所以要救他們也不是一件容易的事。” 他又明言,目前全球有不少地方包括紐約、倫敦等,辦公室空置率都比較高。疫情過後人們的想法已經改變,不需要在辦公室工作,所以即使大企業亦認為不需要租這麼多地方。 的确,柏衛資本的優勢就是填補了市場短期融資需求的空缺,審批以及盡職調查能夠在短時間内完成,做到銀行做不到的事情,“我們有整棟樓、有一個住宅、也有幾個住宅,比較有彈性。因為我們是基金公司,所以可以tailor-made(量身訂做)。” 吳旨賢提到,逾億美元以上的借貸,多數是不少大型私募信貸基金。比如黑石做一個100億的項目跟一個5億的項目,所需時間一樣,因此肯定做100億的項目,而柏衛資本就專注于8,000萬港元到5億港元的項目,服務這個區間的融資需求。 訪問當日就在柏衛資本位于中環的辦公室進行,甫入會議室,中央有一幅很大挂畫,以藍色為主調。吳旨賢介紹:“我喜歡藍色,我覺得是蠻Peaceful的。我們的公司步伐比較快,所以挂上這個,大家看到時可以有休息一下的感覺。” 發展短短5年間,柏衛資本的貸款規模超過10億美元,吳旨賢希望,第二個5年資産管理規模可以達到20億美元。 因為主要紮根在香港,訪問間吳旨賢亦多次強調,要先把事情做好,一步一步來,做好品牌和Track record(業績),才去發展其他地區。 “之前提及的六個地方,我們有團隊在,加上投資者對現有投資的地方也比較熟悉,故取易不取難,並非對某個地方比較偏好。” 不過其實他們亦一直在觀察内地的發展機會,無論在債權還有股權投資上。吳旨賢透露,上月亦曾與杭州市蕭山經濟技術開發區投資促進局官員會面,商讨有什麼可以做。由于目前在内地沒有團隊,如果要到内地發展,必須做合營,或者設立一兩個試點,上海或者深圳。 作為八零後的吳旨賢,在創立柏衛資本之前,就先後于包括瑞銀、摩根資産管理、軟銀投資工作,“我在瑞銀時主要在固定資産,而那時候就開始涉足房地産以及債券。”今天的成功背後,是充滿着汗水。 吳旨賢指,他平均每個星期就要看一個項目。訪問當日,他剛從洛杉矶回來,但總是充滿幹勁,“我們真的要親身去到房産視察,英文就是roll up our sleeve(卷起袖子)。” 談及香港,他覺得香港經濟經調整已開始有回穩的狀況,但由于港币是與美金挂鈎,以目前香港的經濟環境,實承受不了高利息,畢竟跟内地的經濟體繫息息相關。所以香港經濟屬于應該放水的局面,惟因與挂鈎美金而做不到,因此正處于一個很困難的局面。 他認為,房地産市場較難回復到2007年的局面,但是最起碼預期未來流通量可以回升,對整個市場的氣氛來講是好事。 “我覺得香港是很特别的市場,有一定的優勢,就是房地産市場流通性比其他城市有優勢。所以一直對香港房地産市場樂觀,因為剛性需求仍在。”他指,經濟周期總是在循環,要抓緊循環的時機和做好自己的本業。 訪問間吳旨賢亦不斷提及團隊,曾經修讀航空學理學士的他指,就是好像一個飛機在飛行,會有機長,亦有機倉服務員,但是他們一定要合作,才是一個團隊,大家有共識地把乘客順利帶到目的地。 以下為觀點新媒體對柏衛資本董事總經理兼首席投資總監吳旨賢先生的訪問實錄節選: 觀點新媒體:柏衛資本的投資方向是什麼? 吳旨賢:資産方面我們只做房地産,所以我們投資的範疇,第一,一定是房地産為主,而且一定要拿“磚頭”,意思是要有實質性的不動産實,包括商業、住宅、寫字樓、商場、物流等。 因為這是我們的專長,整個投資團隊都是由之前房地産公司、基金公司人員組成的。 第二就是根據地區決定,包括香港、新加坡、澳洲、英國、美國、加拿大,這六個地方是我們的投資領域。 觀點新媒體:為什麼沒有投内地? 吳旨賢:我們主要是紮根在香港,基礎的事情先做好。先做好一個品牌、一個Track record,之後才可以去其他地區發展。 另外,我們的投資者對現有投資地方比較熟悉,所以取易不取難,還是要一步一步來,而不是對某個地方比較偏好。 目前主要是由于我們沒有人在内地,如果要到内地發展,必須要有人在當地,而上述提及的六個地方有團隊在。所以我們下一步就在想怎麼做合營,或者于内地設立一個辦公室。 其實一直在觀察内地的發展機會,包括債權還有股權投資。上月杭州市蕭山經濟技術開發區投資促進局官員亦過來跟我們會面,講他們有關房地産的想法。我們優勝的地方,在于資本市場的經驗。 作為一家資産管理公司,我們的優點是思想和幹勁。一直在找一些機會,或找一個合夥人,或設兩個試點,上海或者深圳都行。 觀點新媒體:柏衛資本的創立史?資金主要來自哪里?一般要求的回報率為多少? 吳旨賢:公司2018年創立,為疫情之前,整個投資團隊所有高管人員都是從大公司或者銀行大基金出來。所以我們第一就是做一個平台,專注房地産;第二,做我們懂做的事情。 目前資金來自大部分都是來自于家族基金還有上市公司,我們只成立了大概4年多5年,所以大部分投資者都是來自于香港家族,或是新加坡、歐洲、加拿大等地的基金。 回報率方面,不像是股權投資,沒有翻倍的概念,但比起放到銀行内已經不錯。不會翻倍、不是讓你賺大錢,但是不論環境好壞,可以平平穩穩地賺錢。 觀點新媒體:近期不少企業存在資金壓力,是否為你們帶來了機會? 吳旨賢:案子的量是多了,不少企業因失了預算,導致資金鍊斷了,可看的數量真的比之前多了兩三倍,而我們也會在這個點上找到一些好的投資機會。 所以同事們加班了,我們的投資質量也繼續保持在一個高水平。 觀點新媒體:投資不良資産的比重占比是如何? 吳旨賢:我們看的項目很多都是辦公樓,做的大部分都是住宅。因為畢竟流通量而言一定是住宅,在全球交易中占比較大。 雖然看了很多辦公樓,但想幫業主逃過這個困境也不是一件容易的事情。因為他們借的都是兩三年前的額度,那個額度相對新的估值而言已經差不多變成負資産,所以要救他們不是一件容易的事。 […]

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東方日報: 物業遭接管翻倍

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柏衛:企業按樓周轉造就私貸商機 香港樓市積弱多時,衍生不少問題,其中企業在新冠疫情前所做的貸款陸續到期,偏偏遇上利息上升和物業估值大縮水,難以有效地「借新債冚舊債」。以私募放數為主業的柏衛資本管理董事總經理吳旨賢接受本報專訪時坦言,這情況在「重資產和重債務」的企業尤為嚴重,今年在市場看到的債務違約牽涉物業被接管個案按年上升一倍,由柏衛沒收的本地物業也有4、5個。可見在逆市之下銀行「落雨收遮」,造就了私募借貸的生意機遇。 吳旨賢指,柏衛年內已沒收數個本地物業。 他坦言,現在遇到債務問題的香港地產公司只得兩個選擇,「一係縮細個資產負債表,賣咗層樓去還債,一係就借多次錢」。目前找他們借錢的公司,都有一個比較樂觀的心態,都會想「只要捱多一年,畀多一年利息,以後就可以靠件物業賺返呢啲錢」。始終目前樓價低落,很多人都不願意賤賣物業。 他預期,美國聯儲局將會在明年底前減息一至兩次,「唔好睇小呢一兩次,如果總共減到一厘,對重債務嘅公司都好大幫助」。 該基金本年初便夥同財務公司靄華押業(01319)成立3億美元(約23.4億港元)基金,去為有需要的企業提供融資,資本來源除了兩個合作方外,也對外邀請投資者加入。他透露,首輪募資一億美元已完成,投資者除了來自香港,也有來自台灣及其他地區保險公司、家族基金等,每人投資「10至20球」(即1,000萬至2,000萬元),暫未有最大單一投資者。餘下兩億美元,計劃在明年中左右會完成募資。 擬再組基金 涉39億 他未有透露查詢借錢的公司數目,只表示每周需要走訪3個物業以衡量是否批出貸款。由於需求不少,他亦有意在明年中再成立一隻5億美元(約39億港元)的基金。即兩年規模僅8億美元奉客,看來不多。他解釋,目前借貸市場的供應分層較兩極,普通銀行或財務公司主攻借款幾百萬至千多萬元的客戶;如要借幾億至幾十億元,則有大型投資銀行或大型基金去處理。變相他們所定位的一宗幾千萬元的借貸生意競爭較少,也有較良好的生存空間。 普遍借兩年 13厘息 現時該基金貸款以讓公司周轉為目的,故一般為較短的兩年期,每宗約3,000萬美元,年息13至15厘,借款人需要有物業抵押。對於香港樓市,他認為住宅樓價在過去兩年已由高位回落20至30%,但需求一直存在,「所以對大眾住宅樓市,我唔太擔心」。反而是商廈由於供應和空置率都較多,壓力不少,不過該基金的貸款暫時未有商廈物業作為抵押品。 吳對未來的生意感樂觀,主因最大的競爭對手銀行本身都壓力不小,原因是「以往銀行借咗好多錢畀內房公司,銀行要做新生意,就要清咗啲舊數先得」,可是在清舊數一環,似乎不少銀行進度較慢。這使到公司去叩銀行的門有時會發現幫不了忙,便會自然去找他們這類「Alternative borrowing」(另類借貸)。 ‍

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吳旨賢:接管人-處理債務違約的良方

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顧名思義,房地產私募債的核心抵押品就是房屋或其他不動產。通過合理的按揭成數(loan-to-value ratio)及其他風險管理措施,私募債貸款人能夠在風險可控的情況下,收取目標回報。那麼,在債務違約的情況下,貸款人如何收回資金呢?就此,其中一個貸款人強而有力的工具就是委任接管人,因為接管抵押品給予貸款人相當大的自由度去處理抵押品以收回貸款。 接管人可由法庭委任或於庭外按貸款協議或抵押協議委任。在香港,普遍而言接管人都是按協議條文於庭外被委任。一般而言,當貸款協議中訂明的違約事件發生後,貸款人可向借款人追討欠款。如借款人未能償還貸款,貸款人便可根據協議條文委派接管人接管物業。被接管的物業不再由借款人(即原有業主)控制及管理,該物業的控制權及管理權將轉移至接管人的手中,並透過接管人管理或出售物業所得的收入償還貸款。 假若被接管物業的強制銷售價值(forced sale value)高於欠款,貸款人只需安排接管人出售該物業以收回資金;但如果直接出售物業的收回金額低於貸款額,貸款人豈非要錄得虧蝕?事實上,在撰寫抵押協議時,貸款人可擬定有利的條款,訂明接管人於接管物業後的權力。在此,接管人廣泛的權力將大派用場—能按照市況的需求,制定不同策略以提升物業的價值或所產生的收入。常見的權力包括出售或出租物業、修葺或裝潢以改良物業、為物業添置設備和聘請專業人士管理或提升物業質素。以接管一整棟工業大廈作為例子,接管人可翻新大廈單位以吸引新租客、活化工廈為商業大廈以提升租金收入、改變單位的大小和間隔以切合不同用途(如藝術手作工作坊、派對房間等)及聘請物業代理向市場推銷並處理物業出租事宜。在如今物業銷售市場低迷的情況下,上述一系列舉動可能比直接出售整棟工業大廈帶來更理想及更持續的收入。 除上所述,委派接管人接管物業尚有三大利處: 1. 時間和成本 在確定抵押權益可被執行後,委派接管人執行的所需時間和成本相對較低。委派程序所需的開支亦可按抵押協議向借款人追討。 2. 對貸款人的風險 其中一個常見的謬誤是認為接管人是貸款人的代理人,因為接管人是由貸款人委任並協助貸款人處理被抵押的物業。但其實在法律上,接管人是借款人的代理人,借款人對接管人處理被抵押的物業時作出的行為負有責任。因此,委派接管人能為貸款人提供一個與借款人的屏障,及降低貸款人在管理和處理物業所產生的風險—貸款人毋須以佔有抵押權人(mortgagee in possession)身份處理被抵押的物業並承擔相關風險。 3. 接管人的謹慎責任 接管人對借款人負有獲得合理的最佳價格的謹慎責任(duty of care),意即接管人需要盡力為被接管的物業洽談最佳價格,以償還最多的貸款,貸款人因而可收回最多的欠款,對借款人而言亦最為公道。 綜合以上而言,柏衛資本認為委派接管人接管抵押品是一個強而有力的工具,即使在債務違約的情況下,仍可最大化抵押品的價值和收入及保障貸款人的利益。在借款人拖欠貸款的情況下,委派接管人接管抵押品提供一個相對而言較快捷和成本效益較高的方法去收回欠款。 撰文:吳旨賢  柏衛資本董事總經理及首席投資總監

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